Häufig gestellte Fragen zu Thema Pflegeimmobilien.
Wir beantworten Sie Ihnen:
Es steht dem Investor frei nach Fertigstellung des Projekts an der Objektabnahme teilzunehmen. Dadurch kann er das Objekt vor Zahlung des kompletten Kaufpreises besichtigen und entsprechend abnehmen. Dies kann auch durch einen Vertreter mit Vertretungsvollmacht geschehen.
Als Absetzung für Abnutzungen (kurz AfA) wird die steuerrechtlich zu ermittelnde Wertminderung von Anlagevermögen wie z.B. von Gebäuden bezeichnet.
Beim betreuten Wohnen besteht das Mietverhältnis direkt zwischen dem Eigentümer und dem Bewohner. Der Eigentümer ist hier für die Mietersuche, die Instandhaltung und die Nebenkostenabrechnung zuständig. Außerdem trägt er das Risiko, falls der Bewohner die Miete nicht zahlen kann oder möchte.
Diese Risiken und Aufgaben entfallen als Eigentümer einer Pflegeimmobilie.
Der Investor ist lediglich für die Instandhaltung und Instandsetzung bei Abnutzungen der Dach- und Gebäudesubstanz verantwortlich. Darüber hinaus kann vertraglich geregelt werden, dass technische Anlagen oder Fenster auch darunterfallen. Die weiteren Betriebs- und Instandhaltungskosten werden in der Regel vom Betreiber übernommen.
Bei einem Investment in Pflegeimmobilien ist eine direkte Eigennutzung des Investors, aufgrund der Zulassung als Pflegeheim gemäß dem Sozialgesetzbuch, nicht möglich. Jedoch besteht ein bevorzugtes Belegungsrecht in allen Standorten des jeweiligen Betreibers (siehe auch Vorbelegungsrecht).
Ein Fertigstellungsrisiko wäre lediglich dann gegeben, wenn der Investor einen (Teil-) Kaufpreis vor Fertigstellung des Objektes an den Verkäufer bezahlt. Eine Überzahlung ist aufgrund der Ratenzahlung nach Makler- und Bauträgerverordnung (MaBv) ausgeschlossen. Da bei Bestandsobjekten eine Kaufpreiszahlung erst nach Fertigstellung erfolgt, ist dieses Risiko in dem Fall ausgeschlossen.
Für jedes Pflegeappartement wird ein Grundbuchblatt erstellt. Der Investor erhält somit ein grundbuchamtlich gesichertes Eigentum, entsprechend eines Erwerbs jeder anderen Immobilie.
Zu Beginn beträgt die auf den Kaufpreis bezogene Bruttorendite in etwa bei 4,5% – 5,0%. Die Mietverträge werden mit einer Wertsicherungsklausel versehen, die sich nach dem festgelegten Verbraucherindex des statistischen Bundesamtes richtet. Ändert sich dieser Verbraucherindex, passt sich die Miete nach dem vereinbarten Umfang entsprechend an. Dies hat zur Folge, dass mit kontinuierlichen Mietsteigerungen zu rechnen ist.
In der Regel wird diese Indexierung in den ersten 3 – Jahren ausgesetzt und diese Anpassung auf einen bestimmten Prozentsatz zu begrenzen (z.B. 75% der erfolgten Veränderung).
Zu Beginn beträgt die auf den Kaufpreis bezogene Bruttorendite in etwa bei 4,5% – 5,0%. Die Mietverträge werden mit einer Wertsicherungsklausel versehen, die sich nach dem festgelegten Verbraucherindex des statistischen Bundesamtes richtet. Ändert sich dieser Verbraucherindex, passt sich die Miete nach dem vereinbarten Umfang entsprechend an. Dies hat zur Folge, dass mit kontinuierlichen Mietsteigerungen zu rechnen ist.
In der Regel wird diese Indexierung in den ersten 3 – Jahren ausgesetzt und diese Anpassung auf einen bestimmten Prozentsatz zu begrenzen (z.B. 75% der erfolgten Veränderung).
Die Eigentümer einer Immobilie sind für die Instandhaltung derselben zuständig. Hierfür wird eine Instandhaltungsrücklage gebildet, deren Höhe in der Regel bei etwa 2 Euro pro Quadratmeter im Jahr liegt. Bei Pflegeimmobilien ist der Investor, falls nicht anderweitig vertraglich geregelt, für „Dach und Fach“ zuständig (siehe auch „Dach+Fach – Klausel“).
In der Regel werden Pflegeheime mit Ihrer Erstellung komplett eingerichtet an den Betreiber übergeben (siehe auch löffelfertige Erstellung eines Pflegeheimes). In den meisten Objekten erwirbt der Investor somit ebenfalls die Einrichtung des Appartements, sowie einen Anteil an der Einrichtung der Gemeinschaftsflächen und Räume. Dieser Anteil beträgt im Regelfall 6.000 € – 9.000 € pro Appartement. Dies wird im Kaufvertrag separat ausgewiesen, da für diesen Anteil keine Grunderwerbssteuer anfällt und der Investor dieses Inventar als Einrichtung steuerlich innerhalb der ersten zehn Jahre abschreiben kann. Für eine eventuell anfallende Ersatzbeschaffung ist jedoch der Betreiber verantwortlich.
Beim Erwerb des Pflegeappartements ist es notwendig zur Unterzeichnung des Kaufvertrags, einen Notartermin wahrzunehmen. Sofern der Investor nicht zum Zentralnotariat anreise möchte, wird neben der klassischen Beurkundung bei einem Notar, noch das Angebot-Annahme-Verfahren angeboten (siehe auch „Notarielle Abwicklung“). Falls der Erwerb über eine Bank erfolgen, und wir unterstützend tätig werden, sind seitens des Investors die üblichen Bonitätsunterlagen vorzuweisen.
Je nach Größe des Objekts kostet ein Einzelzimmer zwischen 120.000€ und 150.000€; Doppelzimmer ihrer Größe entsprechend mehr.
Um eine Überzahlung auszuschließen (siehe auch Fertigstellungsrisiko) sieht die MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) eine Ratenzahlung in Abhängigkeit des Baufortschritts vor.
Die Mietzahlung erfolgt bei einem Pflegeappartement durch den Betreiber. Diese verfügen in der Regel über langjährige Erfahrung, eine solide Bonität und betreiben größtenteils weitere Pflegeheime. Dennoch ist das Risiko der Insolvenz niemals auszuschließen.
Sollte eine Insolvenz eintreten, wird umgehend ein neuer Betreiber gesucht. Aufgrund des demographischen Wandels in Deutschland, steigt der Bedarf an Pflegebetten. Deshalb sollte ein neuer Bertreiber problemlos gefunden werden können.
Bei Abschluss des Pachtvertrages werden dennoch, als Sicherheit für die Eigentümer, die Forderungen des Betreibers gegenüber den Krankenkassen, Sozialträgern und den Pflegebedürftigen, vorsorglich an die Eigentümergemeinschaft abgetreten. Somit ist der Zugriff auf diese Gelder für den Zeitraum des Betreiberwechsels gewährleistet.
Es ist üblich ein Pflegeheim „löffelfertig“ an den Betreiber zu übergeben. Aufgrund der Zulassungspflicht eines Pflegeheims, welches im Sozialgesetzbuch geregelt ist, wird ein Pflegeheim komplett eingerichtet, samt Möblierung und kompletten Kücheninventar übergeben.
Der MDK besucht unangemeldet Pflegeeinrichtungen, benotet diese hinsichtlich der erbrachten Leistungen und ihrer Qualität. Anschließend veröffentlicht sie diese Noten im Internet, z.B. auf www.pflegelotse.de, sodass sie für jeden transparent ersichtlich sind.
Bei einer Pflegeimmobilie pachtet der Betreiber die gesamte Pflegeeinrichtung. Aus dieser Pacht erhält der Investor seine Miete. Dieser Pachtvertrag ist indexiert (siehe auch „Indexierter Pachtvertrag“). Die Zahlung der Miete erfolgt auch, falls das eigene Appartement nicht belegt sein sollte. Der Betreiber selbst trägt auch nur ein geringes Mietausfallrisiko (siehe auch „Staatliche Refinanzierung“).
Die Grunderwerbsteuer liegt bei, je nach Bundesland, bis zu 6,5% des Kaufpreises. Notar- und Gerichtskosten bzw. die Kosten des Grundbucheintrages, bei ca. 1,5 – 2,5% des Kaufpreises.
In der Regel wird der Kauf einer Pflegeimmobilie durch ein Zentralnotariat begleitet. Käufer und Verkäufer nehmen einen gemeinsamen Termin beim betrauten Notar wahr und unterzeichnen den Kaufvertrag.
Falls der Käufer jedoch weiter entfernt wohnt, wird oftmals im Angebots-Annahme verfahren beurkundet. Hierbei beurkundet der Käufer über einen selbstgewählten Notar ein verbindliches Kaufvertragsangebot. Dies wird dem Notar des Verkäufers zugesandt, welcher im Gegenzug eine Annahmeerklärung erstellt.
